Nachdem durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unzählige Schönheitsreparaturenklauseln kippten zu Gunsten der Mieter, kommt nun eine Entscheidung, die erneut ein Umdenken erfordert. Wer in der Wohnung als Mieter Schäden verursacht, muss hierfür gerade stehen. Bis dahin besteht Einigkeit. Doch gibt es eine Pflicht des Vermieters, nach Rückgabe der Wohnung den Mieter zur Schadensbeseitigung aufzufordern mit angemessener Fristsetzung oder kann er sogleich Schadensersatz (in Geld) fordern?
Bisher war es die überwiegend vertretene Ansicht, dass Schadensersatz erst nach vergeblicher Aufforderung zur Schadensbehebung nebst Fristsetzung gefordert werden konnte.
Der Bundesgerichtshof hat dies mit Entscheidung vom 28.02.2018 so nicht gesehen (wie es sich aus der Pressemitteilung 43/18 ergibt).
Das Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch einen Schuldner, wie z.B. die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht im Sinne des § 241 II BGB. Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 I BGB genannten Voraussetzungen.
Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.
Dies hat auch Auswirkungen auf die Möglichkeit der Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Rückzahlungsanspruch der Mieter über die Kaution, die nun leichter für Vermieter möglich ist.
Fazit: Bleiben Sie auf der Höhe der Zeit und aktuellen Rechtsprechung, damit Sie wissen, was gilt. Wir helfen dabei gern – nehmen Sie doch Kontakt zu uns auf, wenn Sie hierzu Fragen haben.