{"id":1000,"date":"2019-03-25T13:52:44","date_gmt":"2019-03-25T12:52:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/?p=1000"},"modified":"2019-03-25T13:56:01","modified_gmt":"2019-03-25T12:56:01","slug":"nachtraegliche-mietminderung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/nachtraegliche-mietminderung\/","title":{"rendered":"Nachtr\u00e4glich erfolgreich Mietminderung durchsetzen"},"content":{"rendered":"

In Mietwohnungen kann es bedauerlicherweise vorkommen, dass diese zu Wohnzwecken nicht oder nur noch eingeschr\u00e4nkt genutzt werden kann. Weist der Zustand negativ vom vertraglich vereinbarten Zustand ab, wird meist von einem Mangel an der Mietsache gesprochen.\u00a0Ein der Mietpartei zustehendes Recht stellte dann die Minderung der Miete dar. Eine\u00a0Minderung<\/span> bewirkt, dass die Mietpartei f\u00fcr die Zeit, w\u00e4hrend der die vertragsgem\u00e4\u00dfe Nutzbarkeit aufgehoben oder eingeschr\u00e4nkt ist, von der Entrichtung der Miete<\/span>\u00a0(teilweise) befreit ist. Mit anderen Worten: Es ist weniger Miete zu zahlen.<\/p>\n

Die Minderung berechnet sich aus der Gesamtmiete (und nicht wie oft angenommen allein aus der Grundmiete).<\/p>\n

Doch ab wann kann gemindert werden? Und was gilt, wenn eine Mietpartei trotz Kenntnis des bestehenden Mangels die Miete vorbehaltlos weiter in voller H\u00f6he bezahlt und erst sp\u00e4ter mit Mietminderungsanspr\u00fcchen die Aufrechnung erkl\u00e4rt?<\/p>\n

Das Urteil<\/strong><\/p>\n

Hierzu hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung getroffen am 04.09.2018 (VIII ZR 100\/18<\/a>).<\/p>\n

In dem Sachverhalt stellten die Mietparteien einen regelm\u00e4\u00dfig wiederkehrenden fauligen Geruch in der K\u00fcche ihrer Mietwohnung fest. Dies wurde der Vermieterin am 14.03.2013 angezeigt. Die Beseitigung der Ursache erfolgte jedoch erst im Dezember 2015. Da die Mietpartei mit einigen Mietzahlungen in R\u00fcckstand waren, erhob die Vermieterin Klage \u00fcber die ausstehenden Mietzahlungen f\u00fcr November 2015, Januar und M\u00e4rz 2016. Hiergegen erkl\u00e4rten die Mietparteien die Aufrechnung mit Minderungsanspr\u00fcchen von 15 % monatlich seit Januar 2011, da die Vermieterin ungerechtfertigt bereichert sei. In den nachfolgenden Verfahren stellten die Gerichte fest, dass eine Minderung nur um 10 % der monatlichen Gesamtmiete angemessen ist. Das Amtsgericht hielt jedoch einen R\u00fcckzahlungsanspruch der Mieter f\u00fcr nicht gegeben (mit Ausnahme des November 2015), da die Mietparteien die Miete immer vollst\u00e4ndig und ohne Vorbehaltserkl\u00e4rung bezahlt haben und deshalb nach \u00a7 814 BGB eine nachtr\u00e4gliche R\u00fcckforderung ausgeschlossen sei.<\/p>\n

Das Landgericht (als Berufungsgericht) hingegen sprach den Mietparteien einen Minderungsanspruch f\u00fcr die Zeit vom Januar 2015 bis Dezember 2015 zuerkannt (und entsprechend die Forderung der Vermieterin gek\u00fcrzt).<\/p>\n

Der Bundesgerichtshof best\u00e4tigte das Urteil des Landgerichtes und f\u00fchrte u.a. aus:<\/p>\n

„Der Kondiktionsausschluss des \u00a7814 Alt. 1 BGB greift -wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat -nach der st\u00e4ndigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumst\u00e4nde kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch wei\u00df, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet … Die Frage, ob gemessen an diesen Ma\u00dfst\u00e4ben ein R\u00fcckforderungsanspruch nach \u00a7\u00a7 812 ff. BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist nach gefestigter h\u00f6chstrichterlicher Rechtsprechung anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu w\u00fcrdigenden konkreten Umst\u00e4nde des Einzelfalls zu beantworten… (Das) Berufungsgericht stellt zu Recht darauf ab, dass den Beklagten (Mietpartei) ausweislich der … E-Mails des Beklagten zu 2 … zumindest ein wesentlicher rechtlicher Aspekt nicht bewusst war, n\u00e4mlich der Umstand, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert oder aufhebt (\u00a7 536 BGB) und der dem Vermieter angezeigt worden ist (\u00a7 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB) …\u00a0Die Beklagten haben damit hinsichtlich der Minderung der Bruttomiete in den Monaten Januar 2015 bis Oktober 2015 und Dezember 2015 nicht die f\u00fcr eine positive Kenntnis im Sinne von \u00a7 814 Alt. 1 BGB erforderlichen zutreffenden rechtlichen Schl\u00fcsse gezogen.“<\/em><\/p>\n

Fazit<\/strong><\/p>\n

Mit anderen Worten:\u00a0Wer nicht wei\u00df, dass im Mietrecht eine Minderung von Gesetzes wegen eintritt (unabh\u00e4ngig von einem etwaigen Einverst\u00e4ndnis einer Vermieterin) und deshalb trotz M\u00e4ngelanzeige die Miete weiterhin in voller H\u00f6he bezahlt, kann nachtr\u00e4glich die Vermieter auffordern, entsprechende R\u00fcckzahlungen in H\u00f6he der berechtigten Mietminderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung vorzunehmen.<\/strong><\/p>\n

Falls Sie Fragen hierzu haben oder wir Ihnen behilflich sein k\u00f6nnen in der Pr\u00fcfung und Durchsetzung der Ihnen zustehenden Rechte, nehmen Sie bitte Kontakt mit unserer Kanzlei auf.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

In Mietwohnungen kann es bedauerlicherweise vorkommen, dass diese zu Wohnzwecken nicht oder nur noch eingeschr\u00e4nkt genutzt werden kann. Weist der Zustand negativ vom vertraglich vereinbarten Zustand ab, wird meist von einem Mangel an der Mietsache gesprochen.\u00a0Ein der Mietpartei zustehendes Recht… <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":784,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20,179],"tags":[181,183,184,180,182],"class_list":["post-1000","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-miet-und-immobilienrecht","category-minderung","tag-bereicherung","tag-miete","tag-mietminderung","tag-minderung","tag-rueckforderung"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1000","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1000"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1000\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1004,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1000\/revisions\/1004"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/784"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1000"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1000"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1000"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}