{"id":1351,"date":"2025-07-31T09:48:16","date_gmt":"2025-07-31T07:48:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/?p=1351"},"modified":"2026-03-13T13:40:13","modified_gmt":"2026-03-13T12:40:13","slug":"wohnung-nicht-leer-aber-mieter-weg-achtung-bei-der-nutzungsentschaedigung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wohnung-nicht-leer-aber-mieter-weg-achtung-bei-der-nutzungsentschaedigung\/","title":{"rendered":"Wohnung nicht leer, aber Mieter weg? Achtung bei der Nutzungsentsch\u00e4digung!"},"content":{"rendered":"

Die Beendigung eines Mietverh\u00e4ltnisses kann komplex sein, besonders wenn die Fronten zwischen Mietern und Vermietern verh\u00e4rtet sind. Was passiert, wenn der Mieter auszieht, aber Streit \u00fcber die Wirksamkeit der K\u00fcndigung besteht oder die Wohnung nicht vollst\u00e4ndig ger\u00e4umt wird? Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18. Juni 2025 (Az. VIII ZR 291\/23)<\/a> bringt wichtige Klarheit f\u00fcr beide Seiten und sollte von Vermietern und Mietern gleicherma\u00dfen beachtet werden.<\/p>\n

Wann „enth\u00e4lt“ der Mieter die Wohnung vor?<\/strong>
\nDer BGH pr\u00e4zisiert, wann eine Mietsache nach Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses als „vorenthalten“ im Sinne des \u00a7 546a Abs. 1 BGB gilt. Dies ist nur der Fall, wenn zwei Bedingungen gleichzeitig erf\u00fcllt sind:<\/p>\n

    \n
  1. Der Mieter gibt die Wohnung nicht zur\u00fcck.<\/li>\n
  2. Das Unterlassen der R\u00fcckgabe widerspricht dem ausdr\u00fccklichen Willen des Vermieters.<\/li>\n<\/ol>\n

    Das klingt logisch, birgt aber eine wichtige Nuance, die im n\u00e4chsten Punkt deutlich wird.<\/p>\n

    Der fehlende R\u00fcckerlangungswille des Vermieters<\/strong>
    \nEntscheidend ist, dass ein Vermieter keinen Anspruch auf Nutzungsentsch\u00e4digung hat, wenn er selbst (im Rechtsstreit) davon ausgeht, dass das Mietverh\u00e4ltnis fortbesteht \u2013 selbst wenn der Mieter gek\u00fcndigt hat. Ein klassisches Beispiel: Der Vermieter h\u00e4lt die K\u00fcndigung des Mieters f\u00fcr unwirksam und akzeptiert weiterhin Mietzahlungen. In diesem Szenario fehlt es am „R\u00fcckerlangungswillen des Vermieters“. Der BGH sagt hierzu sinngem\u00e4\u00df: Nur wenn der Vermieter die Wohnung tats\u00e4chlich zur\u00fcckhaben will und dies auch klar zum Ausdruck bringt, kann ein Anspruch auf Nutzungsentsch\u00e4digung wegen Vorenthaltung entstehen.<\/p>\n

    Nutzungsentsch\u00e4digung: Was z\u00e4hlt wirklich?<\/strong>
    \nEin weiterer wichtiger Punkt des Urteils betrifft den Anspruch auf Nutzungsersatz auf bereicherungsrechtlicher Grundlage (\u00a7 812 BGB), der ins Spiel kommt, wenn der Mieter die Wohnung \u00fcber das Mietvertragsende hinaus nutzt (z.B. weil noch Sachen in der Wohnung lagern), aber kein Fall des „Vorenthaltens“ vorliegt. Hier stellt der BGH klar: Es kommt ma\u00dfgeblich auf die tats\u00e4chlich gezogenen Nutzungen an. Der blo\u00dfe (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung, z.B. weil der Mieter noch einen Schl\u00fcssel hat, reicht hierf\u00fcr nicht aus.<\/p>\n

    Besonders interessant ist die Frage der Bemessung des Wertes der Nutzungen, wenn die Wohnung nach dem Auszug nicht mehr zum Wohnen genutzt wird, sondern nur noch einzelne M\u00f6belst\u00fccke darin verbleiben. In einem solchen Fall ist der Wert der Nutzung nicht mit der \u00fcblichen Miete f\u00fcr eine bewohnte Wohnung gleichzusetzen. Vielmehr bemisst sich der Wert nach der geringeren tats\u00e4chlichen Nutzung \u2013 im Beispiel der M\u00f6bel nach dem Wert der blo\u00dfen Einlagerung.<\/p>\n

    Was bedeutet das f\u00fcr Sie?<\/strong><\/p>\n

    F\u00fcr Vermieter:<\/strong> Pr\u00fcfen Sie genau, ob Sie tats\u00e4chlich einen „R\u00fcckerlangungswillen“ haben und diesen klar kommunizieren. Akzeptieren Sie keine Mietzahlungen mehr, wenn Sie die K\u00fcndigung als wirksam betrachten und die Wohnung zur\u00fcckhaben wollen. Seien Sie sich bewusst, dass ein bereicherungsrechtlicher Anspruch nur die tats\u00e4chlich gezogenen Nutzungen abdeckt. Die Praxis, eine volle Nutzungsentsch\u00e4digung zu verlangen, obwohl die Wohnung nur noch teilgenutzt oder als Abstellraum fungiert, k\u00f6nnte nun erschwert sein.<\/p>\n

    F\u00fcr Mieter:<\/strong> Dieses Urteil st\u00e4rkt Ihre Position, wenn es Streitigkeiten \u00fcber das Ende des Mietverh\u00e4ltnisses gibt. Wenn der Vermieter die K\u00fcndigung nicht akzeptiert und vom Fortbestand des Mietverh\u00e4ltnisses ausgeht, kann er m\u00f6glicherweise keine Nutzungsentsch\u00e4digung gem\u00e4\u00df \u00a7 546a BGB fordern. Auch die H\u00f6he einer etwaigen bereicherungsrechtlichen Forderung ist auf die tats\u00e4chlich gezogenen Nutzungen begrenzt, was bei nur teilweiser R\u00e4umung oder blo\u00dfer M\u00f6beleinlagerung relevant wird.<\/p>\n

    Fazit<\/strong>
    \nDas neue BGH-Urteil unterstreicht einmal mehr die Komplexit\u00e4t des Mietrechts und die Notwendigkeit einer pr\u00e4zisen Rechtsberatung. Ob Sie Vermieter oder Mieter sind \u2013 bei Fragen rund um die Beendigung von Mietverh\u00e4ltnissen, K\u00fcndigungen und Nutzungsentsch\u00e4digungen ist es unerl\u00e4sslich, rechtlichen Rat einzuholen.\u00a0Nehmen Sie     Kontakt<\/a> mit uns auf, um Ihre individuelle Situation zu besprechen und Ihre Rechte optimal zu wahren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Die Beendigung eines Mietverh\u00e4ltnisses kann komplex sein, besonders wenn die Fronten zwischen Mietern und Vermietern verh\u00e4rtet sind. Was passiert, wenn der Mieter auszieht, aber Streit \u00fcber die Wirksamkeit der K\u00fcndigung besteht oder die Wohnung nicht vollst\u00e4ndig ger\u00e4umt wird? Ein Urteil… <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":784,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[215,20],"tags":[181,10,183,303,302],"class_list":["post-1351","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-kuendigung","category-blog-miet-und-immobilienrecht","tag-bereicherung","tag-kuendigung","tag-miete","tag-nutzungsentschaedigung","tag-raeumung"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1351","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1351"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1351\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1352,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1351\/revisions\/1352"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/784"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1351"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1351"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.anwalt-in-chemnitz.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1351"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}