In fast allen Mietverträgen kommt irgendwann der Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung. Je nach Ergebnis beschäftigen sich manche Mieter mehr oder weniger mit der Abrechnung und manche eilen sofort zum Anwalt – ohne vorher selbst auszuloten, ob Sie die Abrechnung nachvollziehen können.

Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnung ist ein gutes Stichwort. Nach § 556 III BGB ist ja nur verlangt, dass über Vorschusszahlungen abzurechnen ist. Nach der Rechtsprechung hierzu setzt dies u.a. eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben voraus, mithin soll die Abrechnung den Zeitraum, die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel, die tatsächlichen Vorschusszahlungen und die entsprechende Forderung erkennen lassen.

Nun gibt es manche Rechnungen für Leistungen, welche nicht vollumfänglich umlegbar sind auf Mieter, z.B. Hausmeisterkosten für Repartur- und Verwaltungsleistungen. Die hierfür aufgewandten Kosten sind vom Rechnungsbetrag abzuziehen. Ergebnis sind dann die sogenannten „bereinigten Gesamtkosten“.

Werden diese „bereinigten Gesamtkosten“ in einer Betriebskostenabrechnung angeführt, musste bislang in der Abrechnung ausgeführt und erläutert werden, mit welchen Rechenschritten sich dieser „bereinigte Gesamtkostenbetrag“ ergab. Fehlte diese erläuternde Berechnung, war die Abrechnung – zumindest in diesem Punkt – formell rechtsunwirksam und begründete keine Fälligkeit. Dies hatte zur Folge, das manch Nebenkostenabrechnungen viele Rechenschritte aufzeigte und so die Übersichtlichkeit der Abrechnung  herabsetzte.

Nun hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden, ob auf die Angabe der Rechtenschritte und Erläuterungen zu Gunsten der Übersichtlichkeit verzichtet werden kann. Ja – das geht, so der BGH vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15).

Im Ergebnis wird dies zum Anstieg der Einwendungen bzw. Nachfragen und Anfordern der Belegeinsichten führen. Vor diesem Hintergrund sollten Vermieter und Hausverwaltungen gut abwägen, ob Sie die einfachere Abrechnung mit ggf. nachfolgend höheren Aufwand umsetzen oder doch eine umfassend erläuterte und dennoch nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung erstellen (was tatsächlich manches Mal einem Wunder gleichkommt).