In Mietwohnungen kann es bedauerlicherweise vorkommen, dass diese zu Wohnzwecken nicht oder nur noch eingeschränkt genutzt werden kann. Weist der Zustand negativ vom vertraglich vereinbarten Zustand ab, wird meist von einem Mangel an der Mietsache gesprochen. Ein der Mietpartei zustehendes Recht stellte dann die Minderung der Miete dar. Eine Minderung bewirkt, dass die Mietpartei für die Zeit, während der die vertragsgemäße Nutzbarkeit aufgehoben oder eingeschränkt ist, von der Entrichtung der Miete (teilweise) befreit ist. Mit anderen Worten: Es ist weniger Miete zu zahlen.

Die Minderung berechnet sich aus der Gesamtmiete (und nicht wie oft angenommen allein aus der Grundmiete).

Doch ab wann kann gemindert werden? Und was gilt, wenn eine Mietpartei trotz Kenntnis des bestehenden Mangels die Miete vorbehaltlos weiter in voller Höhe bezahlt und erst später mit Mietminderungsansprüchen die Aufrechnung erklärt?

Das Urteil

Hierzu hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung getroffen am 04.09.2018 (VIII ZR 100/18).

In dem Sachverhalt stellten die Mietparteien einen regelmäßig wiederkehrenden fauligen Geruch in der Küche ihrer Mietwohnung fest. Dies wurde der Vermieterin am 14.03.2013 angezeigt. Die Beseitigung der Ursache erfolgte jedoch erst im Dezember 2015. Da die Mietpartei mit einigen Mietzahlungen in Rückstand waren, erhob die Vermieterin Klage über die ausstehenden Mietzahlungen für November 2015, Januar und März 2016. Hiergegen erklärten die Mietparteien die Aufrechnung mit Minderungsansprüchen von 15 % monatlich seit Januar 2011, da die Vermieterin ungerechtfertigt bereichert sei. In den nachfolgenden Verfahren stellten die Gerichte fest, dass eine Minderung nur um 10 % der monatlichen Gesamtmiete angemessen ist. Das Amtsgericht hielt jedoch einen Rückzahlungsanspruch der Mieter für nicht gegeben (mit Ausnahme des November 2015), da die Mietparteien die Miete immer vollständig und ohne Vorbehaltserklärung bezahlt haben und deshalb nach § 814 BGB eine nachträgliche Rückforderung ausgeschlossen sei.

Das Landgericht (als Berufungsgericht) hingegen sprach den Mietparteien einen Minderungsanspruch für die Zeit vom Januar 2015 bis Dezember 2015 zuerkannt (und entsprechend die Forderung der Vermieterin gekürzt).

Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil des Landgerichtes und führte u.a. aus:

„Der Kondiktionsausschluss des §814 Alt. 1 BGB greift -wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat -nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet … Die Frage, ob gemessen an diesen Maßstäben ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten… (Das) Berufungsgericht stellt zu Recht darauf ab, dass den Beklagten (Mietpartei) ausweislich der … E-Mails des Beklagten zu 2 … zumindest ein wesentlicher rechtlicher Aspekt nicht bewusst war, nämlich der Umstand, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert oder aufhebt (§ 536 BGB) und der dem Vermieter angezeigt worden ist (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB) … Die Beklagten haben damit hinsichtlich der Minderung der Bruttomiete in den Monaten Januar 2015 bis Oktober 2015 und Dezember 2015 nicht die für eine positive Kenntnis im Sinne von § 814 Alt. 1 BGB erforderlichen zutreffenden rechtlichen Schlüsse gezogen.“

Fazit

Mit anderen Worten: Wer nicht weiß, dass im Mietrecht eine Minderung von Gesetzes wegen eintritt (unabhängig von einem etwaigen Einverständnis einer Vermieterin) und deshalb trotz Mängelanzeige die Miete weiterhin in voller Höhe bezahlt, kann nachträglich die Vermieter auffordern, entsprechende Rückzahlungen in Höhe der berechtigten Mietminderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung vorzunehmen.

Falls Sie Fragen hierzu haben oder wir Ihnen behilflich sein können in der Prüfung und Durchsetzung der Ihnen zustehenden Rechte, nehmen Sie bitte Kontakt mit unserer Kanzlei auf.