Wo Menschen aufeinandertreffen, soll es vorkommen, dass es zu Ärger kommt. In einem Wohnhaus mit vielen Mietparteien, kann es passieren, dass einzelne Mieter*innen öfters andere Mietparteien belästigen, beschimpfen oder gar tätlich angreifen. Wird dadurch der Hausfrieden gestört, kann der Vermieter die betreffende „störende“ Mietpartei kündigen – sogar fristlos, wie zwei Entscheidungen es zeigen.
Der erste Fall – der alkoholisierte Brüller
Im ersten Sachverhalt bewohnte ein 70-jährige Mieter seit 1992 eine Eineinhalb-Zimmer-Wohnung. Vermieter ist eine Wohnungsbaugenossenschaft. Der Mieter habe am 29.01.2019 sowie am 02.02.2019 alkoholisiert im Treppenhaus des Wohnhauses herumgeschrien. Mitbewohner habe er als „Huren“ und „Polacken“ bezeichnet und gegen Wohnungstüren geschlagen. Hierfür wurde der Mieter mit Schreiben vom 12.02.2019 abgemahnt. Am 16.02.2019 sei zu erneuten Lärmbelästigungen durch den Beklagten im Treppenhaus gekommen. Der Beklagte habe erneut betrunken herumgeschrien und Mitmieter in teils unverständlicher, aber bedrohlicher Art und Weise beschimpft. Aufgrund dieser „massiven“ Störung des Hausfriedens wurde das Mietverhältnis fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Beim ersten Termin vor dem Amtsgericht erschien der Mieter deutlich alkoholisiert. Andere Mietparteien des Hauses bestätigten als Zeugen die Vorwürfe.
Die Räumungsklage hatte vor dem AG München (Urteil vom 31.07.2019 – 417 C 4799/19) Erfolg.
Der Mieter hatte den Hausfrieden nachhaltig gestört, so dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Zeugen berichteten, dass Lärmbelästigungen im Treppenhaus von dem meist betrunkenen Mieter schon seit Jahren ausgehen und mit der Zeit zugenommen haben. Nachhaltig und intensiv sei die Störung des Hausfriedens deshalb, weil der Mieter auch Mitbewohner sexistisch und rassistisch beleidigte und auch an die Türen von Mitbewohnern schlug. Ältere Mitbewohnerinnen würden aus Angst ihre Wohnung nicht mehr verlassen, wenn sich der Mieter im Treppenhaus aufhalte.
Der zweite Fall – die psychisch erkrankte Mietpartei
Der zweite Sachverhalt zeigt, dass auch psychische Erkrankungen nicht zwingend einer fristlosen Kündigung entgegenstehen.
Eine Mietpartei leidet unter posttraumatischen Belastungsstörungen, zu deren Symptomen unter anderem auch die Aussprache von Beleidigungen gehört. Nach Abmahnungen kommt es wegen einer vorgenommenen Therapie zunächst zu einer Beruhigung im Haus. Nach ca. einem Jahr fing die Mietpartei jedoch wieder an, Passanten zu beschimpfen und mit Bierflaschen zu bewerfen. Dies führte zu einer erneuten Abmahnung. Kurz danach beschimpfte er Nachbarn als „Nazi-Schlampe“ und „Scheiß-Araber“. Daraufhin wurde die fristlose Kündigung ausgesprochen und Räumungsklage erhoben.
Das Amtsgericht Schöneberg hat mit Urteil vom 17.06.2019 – 5 C 318/18 –, entschieden, dass die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens wirksam ist.
Beleidigungen gröbste Natur und bedrohliches Verhalten gegenüber Nachbarn und Passanten sowie Gefährdungen durch unkontrolliertes Verhalten (Bierflaschenwurf) geht über das tolerable Maß hinaus. Hiernach sei festzustellen, dass die Störungen ein Ausmaß erreicht haben, dass auch bei der gebotenen Rücksichtnahme auf psychisch erkrankte Menschen nicht mehr hingenommen werden kann.
Fazit
Beide vorbenannten Entscheidungen zeigen, dass es Möglichkeiten gibt, das Mieter, welche den Hausfrieden stören, wirksam gekündigt werden können. Hierbei kommt es jedoch darauf an, dass ein gewisses Maß der Beeinträchtigung überschritten wird und dieses auch nachgewiesen werden kann. Falls Sie Unterstützung und Rechtsrat benötigen, können Sie gern mit uns Kontakt aufnehmen.