In der weit überwiegenden Zahl der uns vorgelegten Mietverträge über Wohnraum finden sich Vereinbarungen über die Zahlung der monatlichen Miete und der Betriebskostenvorauszahlungen. Im folgenden geht es um die Vorauszahlungen der Betriebskosten.

Bin ich als Mieter*in verpflichtet, Betriebskostenvorauszahlungen zu zahlen?
Das kann nicht pauschal beantwortet werden, da es hierzu auf die konkreten vertraglichen Vereinbarungen ankommt. Insoweit muss jeder Mietvertrag überprüft werden, auch wenn es sehr, sehr häufig verbreitet ist, dass Mieter Betriebskostenvorauszahlungen leisten müssen.

Welche Pflicht trifft Vermieter*innen bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen?
Nach § 566 III Satz 1 BGB ist über Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Hierbei kommt es auf den Abrechnungszeitraum an (dieser darf im Regelfall nur 12 Monate betragen). Meist entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr, kann aber hiervon auch abweichen und beispielsweise von Mai eines Jahres bis April des Folgejahres gehen. Über die Vorauszahlungen ist also innerhalb eines Jahres (12 Monate) nach Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen.

Welche Folgen hat es, wenn die Abrechnung erst nach Ablauf der Jahresfrist erfolgt?
Erhalten Mieter*innen erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes eine Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen – und hat dies ein*e Vermieter*in zu vertreten – sind Mieter*innen von einer etwaigen Nachzahlungspflicht befreit gem. § 566 III Satz 3 BGB.

Welche Rechte haben Mieter*innen, wenn keine Abrechnung durch Vermieter*innen erfolgt?
Hier ist danach zu unterscheiden, ob ein Mietverhältnis noch besteht oder bereits (z.B. aufgrund einer Kündigung) beendet wurde.

Besteht noch ein Mietverhältnis sind Mieter*innen berechtigt, an den weiteren monatlich anfallenden Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben (vgl. BGH Urteil vom 29. 3. 2006 – VIII ZR 191/05; BGH, Urteil vom 26. 9. 2012 – VIII ZR 315/11; BGH Urteil vom 7. Juli 2021 – VIII ZR 52/20). Dies ist gegenüber Vermieter*innen anzuzeigen. Nach Zugang einer (verfristeten) Abrechnung über die Vorauszahlungen ist der zurückbehaltene Betrag dann nachzuzahlen.

War das Mietverhältnis bereits beendet bei Ablauf der Abrechnungsfrist haben die ehemaligen Mieter*innen einen Anspruch auf Rückzahlung der im (letzten) Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen (vgl. BGH Urteil vom 7. Juli 2021 – VIII ZR 52/20). Dieser Anspruch kann bei Verzug durch Vermieter*innen auch gerichtlich durchgesetzt werden – sicher auch mit anwaltlicher Unterstützung. Erfolgt in dieser Zeit der gerichtlichen Klärung eine Abrechnung, reduziert dies den Zahlungsanspruch – ggf. bis Null, falls tatsächlich mehr Betriebskosten angefallen waren, als durch die Vorauszahlungen gedeckt waren. Aber eine Nachzahlungspflicht gibt es wegen der verfristeten Abrechnung nicht für Mieter*innen.

Zu empfehlen ist, sich unverzüglich anwaltlichen Rat einzuholen, falls eine Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist oder ausbleibt, um keine Ansprüche zu verlieren bzw. zu verschenken.

Sollten Sie hierzu Fragen haben, können Sie gern in Kontakt mit uns treten und mit der Prüfung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche beauftragen.